Reforma tributária e locação de imóveis: o que muda para quem vive de aluguel

A reforma tributária aprovada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada por leis complementares está substituindo, de forma gradual, tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS por um novo sistema de IVA dual: a CBS (federal) e o IBS (estadual/municipal). Para quem vive de renda de aluguel — seja como pessoa física, seja através de uma empresa (holding patrimonial) — algumas mudanças merecem atenção.

Locação de imóveis está dentro da reforma?

Sim. A reforma tributária criou um regime específico para operações com bens imóveis, incluindo locação, incorporação imobiliária e operações relacionadas. A ideia é que a locação de imóveis passe a ser tributada pela CBS e pelo IBS, mas com redutores e regras diferenciadas em relação a outros serviços, justamente para não onerar excessivamente o setor imobiliário.

Como a regulamentação de vários pontos ainda está em processo de detalhamento (por meio de leis complementares e normas infralegais), os percentuais exatos e os detalhes operacionais podem ainda sofrer ajustes — por isso é essencial acompanhar as atualizações com a sua contabilidade.

Pessoa física x pessoa jurídica no aluguel

Um ponto importante da reforma é a distinção entre:

• Locador pessoa física: em muitos casos, a locação eventual por pessoa física pode ficar fora do campo de incidência da CBS/IBS ou ter tratamento diferenciado, de forma parecida com o que ocorre hoje com o ISS (que, em regra, não incide sobre locação pura de bens imóveis feita por pessoa física).
• Locador pessoa jurídica (holding patrimonial): empresas que têm a locação de imóveis como atividade econômica tendem a se sujeitar de forma mais direta ao novo regime, com possibilidade de aproveitamento de créditos em determinadas situações.

Por que considerar uma holding patrimonial?

Independentemente da reforma, concentrar imóveis em uma holding patrimonial (uma empresa criada para deter e administrar bens) já é uma estratégia comum para organização sucessória, proteção patrimonial e, em alguns casos, otimização tributária sobre a renda de aluguel. Com a reforma tributária em andamento, avaliar essa estrutura se torna ainda mais relevante, já que o tratamento tributário para pessoa física e pessoa jurídica pode ficar mais diferente do que é hoje.

O que fazer agora

• Não tome decisões precipitadas baseado em informações incompletas — a regulamentação ainda está em andamento até a transição completa (prevista para ocorrer gradualmente ao longo dos próximos anos).
• Revise a estrutura atual de recebimento dos seus aluguéis (pessoa física ou jurídica) com a sua contabilidade.
• Acompanhe as atualizações — a FJL vai manter este conteúdo e os seus clientes informados conforme a regulamentação avançar.

Se você recebe aluguéis, seja de um imóvel ou de uma carteira de imóveis, fale com a nossa equipe para entender como a reforma tributária pode impactar o seu caso específico e se vale a pena revisar a estrutura atual.